25年翻四倍，新西兰的房价的过去与未来
25年前，世界正面临从1999年跨入2000年带来的Y2K千禧年计算机故障的威胁。 虽然这一危机并未发生，但在接下来的25年中，却接连发生了包括基督城的致命地震、全球金融危机和全球大流行等重大事件。 在此期间，新西兰的房地产市场也经历了巨大的变化。
当年，几乎没有人预见到技术会使人们能够参加虚拟开放日或在手机上观看实时房产拍卖。 这是进步，但大多数人未曾预料到的最大问题是住房负担能力的急剧上升。
多位行业专家一致认为，如果你认为25年前的住房价格已经很高，那么现在的情况更是不可想象。 一位经济学家提到，住房变得如此难以负担，国家面临着形成土地贵族阶层的危险。
图表：90年代以来新西兰历史房价走势
2000年，新西兰房屋的中位销售价格约为17万纽币，而现在的中位销售价格约为80万纽币。 分析师表示，25年前的新西兰是一个较小的国家，人口增长对住房和价格造成了巨大压力。 2000年时，新西兰人口为388万人。此后25年间增加了近150万人，目前人口已达到530万，但住房建设却远未跟上需求。
全球事件在过去25年中使得建房变得更加困难和昂贵，在2007年至2009年的全球金融危机期间，融资建房变得极为困难。要追溯到1970年代，才能找到新西兰每千名居民中最高的批准建设率。 这与大规模的国家住房郊区建设推动有关，但“我们从未再达到过那些数字”。
今天的买家面临着高昂的市场准入门槛，偿还抵押贷款所需的收入比例“急剧增加”，而收入的增长未能跟上成本的上升。 尽管利率在过去几年中经历了波动，并在新冠疫情后达到了历史低点，但这并不是主要问题——在过去25年中，偿还抵押贷款所需的收入大幅增加。
在2000年，人们大约将三分之一的收入用于抵押贷款还款，而现在这一比例已上升至约一半。目前这一比例为48%，虽然比新冠疫情后57%的峰值有所下降，但将一半的收入用于抵押贷款仍然非常困难。
过去几年是“可负担性最差”的时期，讨论的焦点已从“你能否获得抵押贷款？”转变为“你的收入是多少？” “你必须考虑，我们是否能承受一半的收入用于抵押贷款？这仅仅是抵押贷款，更不用说其他所有开支——你的保险费、税费、维护费用，以及我们所经历的通货膨胀。所有这些因素。”
回到将三分之一收入用于抵押贷款的唯一途径是，收入必须在持续一段时间内增长超过房价，利率保持低位或进一步下降，以及建筑行业每年建造35,000套住房。
图表：新西兰历史房贷利率走势
很遗憾这一切现在看来似乎都不太可能实现。多年来影响可负担性的一个因素是新西兰人对房地产安全性的坚定信念。 这种信念可以追溯到1980年代，当时婴儿潮一代因股市崩盘而受到重创，纷纷转向房地产以资助他们的退休生活。
如今，住宅房地产市场的价值约为1.62万亿纽币——“没有其他投资类别的价值能接近这个数字”。 劳伦斯·墨菲，奥克兰大学商学院的前房地产教授，表示住房问题变得复杂，成为一个“棘手的问题”。 在1990年代之前，政府对住房拥有权的支持力度很大，促成了多种不同类型的可负担和入门级住房的生产。 然而，在1990年代，新西兰的住房政策发生了根本性变化，出现了一种新的理念，即“市场”将会独立满足需求。
在1970年代甚至1980年代，如果仔细思考一下，新西兰政府是抵押贷款融资的最大提供者，随后却逐渐退出了这一领域。 尽管1980年代的工党政府对经济进行了彻底改革，但在住房方面的改变并不显著。
然而，1990年代的国家政府实施了《住房重组法》，这改变了政府与社会住房的关系，穆菲表示。 政府出售了其抵押贷款资产，并将主要抵押贷款供应转向零售银行。
随后出台的政策允许私人金融市场为住房提供资金，这与全球趋势相一致。 “我们看到的是2008年全球金融危机前的情况，房价在美国、英国、爱尔兰、西班牙和新西兰等地不断上涨，这实际上促成了大量全球资金流入住房市场。”
住房问题变得“越来越少与公民身份相关，而更多地与投资和赚钱有关”。 这导致了赢家和输家——那些能够从住房中获利的人，以及那些被排除在外的人。
“我们创造了一个系统，在这个系统中，我们几乎在意识形态上相信住房市场是个人赚钱的机器和财富创造的机器。在这样做的过程中，我们忽视了住房也是一种基本需求的事实。”
“居所是社会的基本需求，因此我们可能需要开发具有不同结构的替代性居住方式。” 墨菲认为，国家需要重新参与并积极提供住房。 “这听起来像是一些老旧的政治言辞，但国家在住房及其提供方面的角色在家庭拥有权、社会住房和经济适用房的发展中确实非常重要，单纯地说我们将支持市场会产生错误的激励影响。”
在2000年，住房部长马克·戈什（Mark Gosche）是海伦·克拉克（Helen Clark）工党政府的一员，他向OneRoof表示，他继承了一个混乱的局面。
在1990年代，国家政府出售了国有住房，并为国有住房的租户引入了市场租金，这些租户无法承担这些费用，必须通过“极其”昂贵的住宿补贴系统来补贴。 戈什表示，这是博尔杰政府削减福利政策的一部分，背离了政党之间关于为最贫困者提供与收入相关的租金的先前共识。 他指出，“市场”从未能为低收入人群提供支持，作为部长，他恢复了与收入相称的可负担租金。
“在最初的三年中，最大的干预措施是停止出售国有住房，恢复与收入相关的租金，并重新开始建造住房，这一点非常重要。” 戈什在去年早些时候辞去了Kainga Ora的主席职务，他表示，联盟政府再次撤回对国有住房的支持“令人难以置信”。 “也许现在的部长们太年轻，无法记得1990年代，但这就像是1990年代的升级版。”
可负担住房，无论是由国家提供还是私人开发，都是至关重要的，因为缺乏可负担住房会将成本转移到其他领域，如教育和医疗系统。戈舍表示，他担心会重现2000年脑膜炎疫情时的拥挤问题。
经济学家加雷斯·基尔南在25年前刚刚加入Infometrics，现在是该公司的董事和首席预测师，他表示，尽管难以置信，但在那时住房被视为略显高估。 然而，房价的飞速上涨是无人能够预测或理解的。 结构性较低的利率影响了人们的支付能力和意愿，而政府在不同时间段开放国门，导致强劲的移民潮，人口增长对住房造成了压力，尤其是在奥克兰。
基尔南指出，可以认为约翰·基的国家政府在2008年至2016年期间，认为实现经济增长的最简单方法是增加国家人口，但对住房和基础设施的影响并未给予足够重视，随着时间的推移，住房的可负担性“显著”恶化。
“有时，当你每周或每月都在关注这个问题时，很容易忽视这一点，你会想，‘是的，我知道现在比以前贵了’。” 他记得在2007年和2008年向客户展示房价，特别是在奥克兰时，“并且说，这些可负担性指标不会比这更糟了，对吧？” 但随着全球金融危机和新冠疫情带来的价格飙升，房价“已经被拉伸得远远超出我们所能想象的范围”。
图表：2015年以来各国的房价增长，黑色为新西兰
基尔南并不愿意对未来25年房价的走势做出预测，但他希望房价的上涨速度不会像过去25年那样迅猛。他指出，如今进入市场的唯一途径之一是依靠拥有房产的父母的帮助，这在某种程度上“几乎在延续一种土地贵族的现象”。
罗德尼·迪肯斯，前商业和投资银行经济学家，认为可负担性是过去25年的重要议题。 迪肯斯目前经营战略风险分析公司，他表示，新西兰的住房市场已经从“相对可负担”转变为全球最不负担得起的市场之一。
多年来，法规和政策的改革与调整推高了成本，或限制了土地开发，各届政府尝试了不同的方法来解决这些问题，例如工党的失败的基维建设政策。 迪肯斯指出，这一复杂问题并没有简单的解决方案，“并不是某一年突然出现了‘哎呀’的情况。”
与其他人一样，迪肯斯担心国家目前的状况使未来几代人难以负担住房，但他警告说，将年轻一代排除在住房市场之外，或迫使他们更长时间才能购房，会带来后果。 这些年轻人在退休时的资产将会减少，这将影响政府的养老金支出：“这是一个重大的代际问题。”
图表：90年代以来新西兰购房者房贷还款负担曲线
建筑行业的生产力得分仅为2分（满分10分），被认为“非常差”。其中一个问题是缺乏国家认可产品的注册，这导致70个地方政府各自决定某一产品是否可以使用。 “这种推动建筑行业创新和改善定价、从而提高可负担性的方式实在是低效得令人难以置信。”
地方政府的区域划分评分也很低，除了奥克兰外，奥克兰在2016年推出了统一规划，允许在就业、便利设施和公共交通附近进行密集开发。
诺曼对惠灵顿的表现给予了一定的宽容，惠灵顿最近在抵制邻避主义方面有所进展。
现任住房部长克里斯·比肖普因表示政府将迫使地方政府开放30年的开发能力而受到赞扬。如果这一计划得以实现，他认为可以打9分。 诺曼还建议对税率分配方式进行调整（应基于土地价值而非资本价值），并呼吁对责任规则进行修改，因为这些规则使地方政府在1990年代和2000年代的漏水房屋危机中承担了主要责任，而这一问题至今仍在影响着人们。
房地产经纪人的看法
Remuera的经纪人Steve Koerber对无辜房主遭受漏水房屋困扰的记忆依然深刻。 二十五年前，房地产行业并未受到监管，但如今情况已有所改善。Koerber表示，自2009年房地产管理局成立以来，该机构在保护买卖双方方面做得非常出色。 如今，房地产经纪人会向房主询问“无数”关于漏水及墙体内部情况的问题。
然而，Koerber也指出，合规和反洗钱规定无疑使经纪人的行政负担加倍，这使得单独作为一名销售人员而没有助手的工作变得更加困难。 位于奥克兰的Barfoot & Thompson的董事总经理Peter Thompson表示，他公司的平均销售价格在25年前仅为30多万纽币，如今已飙升至超过100万纽币，同时，平均租金也从每周275纽币上涨至691纽币。
另一个重大变化是互联网和手机的兴起，尽管人们寻找房产的方式发生了变化，但对代理人个人接触的需求并未减弱，今天的代理人必须紧跟一切发展。
“实际上，他们需要将律师、建筑师和房地产代理人的角色结合在一起，因为他们必须了解立法、建筑材料类型等诸多合规要求。” 贝利斯的创始人约翰·贝利在1970年代指出，日益高昂的房价主要归因于建筑成本的增加，他表示，在过去的25年中，国家在推动创新和生产力方面做得不够，建筑行业也未能有效降低成本并提高质量。
接下来需要做什么？
房地产从业人员一直在呼吁不同政党之间达成更多共识，减少相互之间政策的频繁更改。 古道尔表示：“我们确实需要在这里达成一些跨党派的共识，以便进行长期规划。我们总是在不断地重新开始，而不是实际取得进展。”
在2021年，工党执政时宣布了一项跨党派住房协议，以促进更高密度的建设，但该协议并未持续太久。 诺曼表示，这项由梅根·伍兹代表工党、尼古拉·威利斯和朱迪思·柯林斯代表国家党签署的协议，是他一生中最快乐的日子之一。 当国家党不久后违背协议时，诺曼感到“同样沮丧”。如果协议得以维持，他会给它打10分满分。