房东和房客都注意！西班牙租约强制延长新规要点解析！
根据“20分钟报网”的报道，西班牙内阁部长会议于上周五批准了一系列紧急应对措施，旨在缓解因伊朗战争引发的经济动荡，并遏制已波及企业与消费者的物价上涨。
此次政府发布的政令双管齐下：一方面，通过降低燃油增值税、延长电力社会补贴及下调电费账单等财政手段稳物价；另一方面，专门针对租赁市场发布法令，规定租赁合同可自动延期并严格限制租金涨幅。针对合同即将到期的租户所关心的核心问题，以下是该政策的详细解读。
政策背景：为何拆分为两项法令？
BOE （官方公报）于周六正式公布了这两份文件。政府之所以将一揽子措施拆分，主因在于国会支持率的不确定性。政府内部曾就具体措施产生分歧：PSOE （社工党）倾向于侧重经济与财政手段，而 Sumar 党则坚决要求纳入住房保障措施。为了避免因分歧导致整个计划流产，政府选择将其拆分为两份文本，以确保至少部分措施能通过国会投票。
法律效力：若国会未获通过会怎样？
该法令在生效后，必须在最多30天内获得议会的批准。若获通过，其效力将持续至2027年；反之，若被否决则立即失效。需要注意的是，自3月21日至投票日期间已获批的延期，具有追溯力且不可撤销，但5月之后到期的合同将无法享受该保障。
适用范围：哪些合同受影响？
据消费部统计，此项措施惠及超过100万份租赁合同，涉及约200万名公民。延期规定适用于2027年12月31日之前到期、或已结束“默示延长”（Tácita Reconducción）期限的合同。在这两种情况下，合同可自动延长最多两年，且原有租赁条件保持不变。
排除对象：是否包括临时合同？
不包括。该措施严格针对受 LAU（《城市租赁法》）约束的常住居住用途合同。因此，季节性租赁、旅游租赁、非居住用途租赁或单间出租等临时合同均不适用，这些合同无法申请自动续期。
申请流程：需要主动提出吗？
尽管被称为“自动续期”，但承租人仍须向房东正式提出申请。法令虽未规定具体的申请期限，但租户必须在当前合同或正在执行的续约期结束之前提交申请。
拒签条款：房东可以拒绝续租吗？
原则上，房东必须接受租客的续租申请。仅在以下特定法律情形下可豁免：
双方经协商一致签署了新合同（如约定了更优的租金条件）。
双方此前已签署过此类新合同。
房东已依法在法定期限内通知租客，因家庭自用需要（符合 LAU 规定）收回房屋。
租金限制：房东可以涨价吗？
若租客申请续期，房东必须维持原合同条款。这意味着：
无需重新签署合同文本。
在续期期间，年租金涨幅上限被严格控制在2%以内。
生效时间：新规何时落地？
这项保护租客的法规已于上周日正式生效。此前，该法令已于3月21日（周六）在 BOE 官方公报上刊登公布。然而，其长期有效性仍悬于众议院待定的表决结果。
政治博弈：法令通过取决于谁？
法令的最终命运取决于政府能否在众议院争取到多数票。目前，这一支持并未完全落实，政府急需PNV 以及 Junts 等党派的赞成票。鉴于 PP 和 Vox 已明确表示反对，且 Junts 立场摇摆，政府内部也承认该住房法令存在被否决的风险。
反对声音：Junts 政党的立场
Junts 对该法令持强烈抨击态度。该党认为法令包含过多的市场干预手段，指责政府此举是在“让小业主窒息”。他们主张社会政策的成本应由政府财政承担，而非强制转嫁给房产所有者个人。