冰火两重天，新西兰房产市场周评！奥克兰公布最新CV估价意味着什么？

房价何处飞涨，何处挣扎？

本周新西兰房地产市场五大看点

1. 房价整体平淡，区域表现分化

根据Cotality最新5月住宅价值指数，全国中位房价环比下跌0.1%，至818,132纽币。奥克兰、惠灵顿和基督城整体疲软，但皇后镇、因弗卡吉尔、罗托鲁瓦、新普利茅斯和黑斯廷斯等地区表现相对强劲。

尽管如此，目前并不能简单地将大城市和小地区划为两派。市场整体仍在寻找方向，涨跌交替、时有停滞。房贷利率下降虽带来些许提振，但上市房源过多、经济低迷以及即将实施的债务收入比限制等因素抑制了回升力度。

在这种情况下，2025年房价全年增长5%的预测或许偏于乐观。

2. 借款人保持灵活观望

4月房贷期限分布基本稳定：30%为浮动利率贷款、39%固定6-12个月（较3月的42%略降），32%固定超过12个月（3月为34%）。这表明大多数借款人倾向于采取“双保险”：部分贷款锁定利率以求稳定，另一部分保持浮动以便享受未来可能的降息。

3. 房屋建筑或已触底反弹

新西兰统计局数据显示，2025年第一季度住宅建筑工程量增长2.6%，为自2022年以来首个季度增长。虽然目前的建设活动仍比高峰时期低25%，但建筑许可数量趋于稳定，意味着市场可能正处于反弹的起点。

虽然不会立刻出现大幅增长，但当前的“触底”水平已远高于以往低谷，也有助于降低住房短缺的风险。若政府的住房供应政策能持续推进，中期房价快速上涨的可能性将进一步受到限制。

4. 净移民放缓继续影响房市

本周关注的首个数据是周三（6月11日）发布的4月移民数据。尽管净移民人数仍为正值，但已低于长期平均水平。这是导致房市持续低迷的又一因素。不过新西兰政府新推出的超级父母签证，可能会对后续市场有一定的积极作用。

5. 制造业略有起色，零售仍承压？

另两个经济信号将于本周公布：5月电子消费卡支出数据（周四）和制造业表现指数PMI（周五）。预计消费支出可能仍然疲软，而制造业可能略有改善。整体来看，经济复苏依然缓慢、方向未明，房市受其制约仍将持续一段时间。

目前新西兰房地产市场呈现“区域分化、整体观望”的格局。虽然部分地区如皇后镇表现出较强韧性，但大城市房价仍承压。在经济复苏尚未确立、人口增长趋缓的背景下，房市短期内难以回归强势，投资者与买家需保持耐心与谨慎。

奥克兰最新CV估值出炉：对买家和卖家意味着什么？

奥克兰市议会即将公布最新房产估值（CV），但由于评估延迟，这些数值或许已经不能准确反映当前房价。

截至目前，奥克兰平均房产价值同比下跌0.2%，降至129.9万纽币，各区域表现差异明显。

Point Wells涨幅最大，而Newmarket跌幅最为显著。

奥克兰市议会预计将在本月（可能是下周）公布新的房产估值（CV），但对于许多房主来说，结果可能不如预期那样令人振奋。

这些估值其实是一年前采集的数据，由于审核进程延迟，发布时参考价值已大打折扣。上一次CV评估是在2021年，当时市场处于快速上涨阶段，利率低于3%。而自那以后，房地产形势发生了显著变化。

奥克兰最新CV：自2018年以来的房产价值变化

这张折线图展示了自2018年以来奥克兰平均房产价值的变化趋势。图中标出了2024年5月进行新CV评估时的房价，以及2021年6月旧CV评估时的房价。

在2021年6月至去年CV评估期间，奥克兰的平均房价下降了约4%。新一轮CV是否反映这一趋势仍有待观察。而对卖家来说，更实际的问题是：“我的房子能卖得比CV高还是低？”

虽然多数地产中介和业内人士早已不再将CV当作房价参考标准，它本质上只是市议会用来计算业主应缴市政税的依据。但实际上，CV仍常被买家和卖家当作房屋市场价值的“心理锚点”。

奥克兰最新CV：这些估值是否已经过时？

柱状图展示了奥克兰各区及整个奥克兰地区的平均房产价值变化——对比的是2024年5月（最新CV评估时间）与今年6月之间的差异。

哪些区域涨了，哪些跌了？

基于CV数据采集至今的一年内，奥克兰整体房价再下跌1.1%（约1.5万纽币），平均房价降至129.9万纽币。在大奥克兰市议会辖区中，仅North Shore和Rodney两个区域房价年比上涨，不过涨幅微弱。

在接受分析的206个奥克兰城区中，有94个房价上涨，110个下跌。其中涨幅最大的是奥克兰最北端Rodney区的几个郊区：

Point Wells：+7.9%

Omaha：+7.4%

Huapai：+6.9%

Pinehill：+5.7%

Stanley Point：+5.5%

这些区域的房主如果选择现在出售房产，房价可能比即将公布的新CV高出数万纽币，个别地区甚至有10万纽币以上的差距，特别是在几个高端海滨街区。

相比之下，跌幅较大的区域集中在奥克兰市中心以公寓为主的街区，反映出市中心住宅市场的持续疲软。

奥克兰最新CV：你所在的街区“升值”了吗？

该表格展示了奥克兰十大富人街区在2024年5月（最新CV评估时间）与今年6月之间的平均房产价值差异。

虽然CV提供了一个评估基础，但市场价格更依赖实际供需、利率、地段热度等多重因素。如果你打算在近期买卖房产，建议结合最新市场数据，与房地产中介和估价师深入沟通，不应单靠CV做决策。