如何计算您在比利时房地产投资中的回报率？目前投资房地产的回报率是多少？

在房地产投资中要明智，就像股票投资者一样，必须做好功课，并尽可能准确地计算回报;  这比简单地比较您为您的投资物业所支付的金额与租金要复杂得多。

房地产有三种重要的收益类型:    租金收益来自收到的租金收入。同时，如果您应用正确的融资策略，可以获得财务收益,   而最吸引人的是潜在的增值收益，这是在一段时间后以盈利出售房产时产生的。

累计收益率因房地产类型、物业状况和位置而异。尽管有时会吹嘘高收益率，但保持批判性思维仍然很重要。

Investr 平台（一个房地产投资者平台）的Frédéric Vandenhende 表示：“现有住宅和公寓的累计收益率在3.6%至4.8%之间，而新建住宅的收益率在3.5%至5%之间波动，投资车库的投资者可以期待大约4%的累计收益率，而学生宿舍的收益率可能超过4.5%。“

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步骤1：租金回报率

计算回报率时，首先要考虑的就是租金回报率（huurrendement）,  顾名思义，它指的是租金收入与购房成本之间的比例。听起来很简单，但很多人容易把毛租金回报率（brutohuurrendement）和净租金回报率（nettorendement）混淆。

范登亨德（Vandenhende）表示：“现有房屋和公寓的毛租金回报率大约在2.8%到3.2%之间，而净租金回报率则稍低，在2.6%到3%之间。新建项目的毛租金回报率通常在2.6%到3%，净租金回报率则在2.4%到2.9%之间。”

毛租金回报率的计算公式如下：

（月租金× 12）÷ 总购房成本

不过，这只是一个粗略的估算。作为房东，你不仅有租金收入，同时也要承担各种费用。因此，更准确的净租金回报率计算方式如下：

（月租金× 12 - 年度支出）÷ 总购房成本

那么，这个公式中的三个关键因素具体包括哪些内容呢？

1.1.1

总购房成本是多少？

买房时，你需要谈妥一个价格。但许多人犯的常见错误是只把购房价格作为计算回报率的基准，实际上，还必须考虑额外成本，包括：

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购房税费（Belastingen op de aankoop）

房产交易涉及不同的税收，具体取决于你购买的是二手房还是新房。

购买二手房

如果购买的是二手房（现有房屋、公寓或其他类型的房地产），你需要支付登记税（verkooprecht，即过户税）。这是根据房产所在地收取的地区性税费：

在佛兰德斯（Vlaanderen），标准税率为12%。

对于未开发的农业用地或自然保护地，税率为10%。

若购房用于社会出租，可享受7%的优惠税率。

若用于个人自住（唯一住房），则可能适用于2%的优惠税率，但若是投资用于出租，则不能享受这一优惠。

购买新房

如果你从开发商手中购买新建房产，你不需要支付登记税，而是需要缴纳增值税（btw）。

标准增值税率为21%。

但如果房屋用于社会出租，私人投资者可以享受12%的优惠增值税率（例如租给社会出租机构SVK（sociaal verhuurkantoor）或住房协会（huisvestingsmaatschappij））。最低出租期限必须达到15年。

‘新房’的定义：在税务上，一栋房子或公寓在首次投入使用后，仍然被视为‘新房’直至两年后的12月31日。例如，如果一套房产在2023年首次使用，那么税务上它仍然是‘新房’直到2025年12月31日。

至于何时被视为‘投入使用’，税务部门通常以居民登记（inschrijving in het bevolkingsregister）为准，但也可以通过验收交付日期（voorlopige oplevering）、邻居声明或水电气接入时间来证明。

地皮增值税（Grond-btw）：如果新建房产由同一卖方出售，那么地皮部分同样要缴纳增值税，而不是登记税。

购买期房（Verkoop op plan）

如果你购买的是尚未建成的期房，那么地皮不会与建筑物同时转让。

房屋部分需缴纳21%的增值税。

地皮部分则缴纳登记税。

但如果你购买的是正在建设中的房产，并且房屋与地皮同时转让，那么整个交易都需要缴纳21%的增值税。

拆除重建（Sloop en heropbouw）

如果你完全拆除一栋建筑并重建，那么在符合某些条件的情况下，可以适用6%的增值税率。

投资者的适用条件：

新建房必须至少出租15年，可以是私人租赁（租户以此作为主要住所），也可以是社会出租（通过社会出租机构或住房协会）。

目前，6%增值税政策有效期至2025年6月底，其中包括两种优惠方案：

针对买房自住者：建筑商和承建商可以以6%增值税出售拆除重建后的房产，但投资者无法享受。

针对32个中心城市的投资者：如果投资者通过承包商协议（aannemingsovereenkomst）委托建造一套新房，那么也可以适用6%增值税，但需在2024年1月1日前申请建筑许可证。

1.1.2

 其他购房成本：公证费（Notariskosten）

除了购房价格、增值税或登记税外，还涉及公证费。

例如，若购买价值30万欧元的房产，你还需要支付大约5,000欧元的额外费用，包括：

公证人费用（ereloon notaris）：约2,309欧元。

固定行政费用（forfaitaire administratieve kosten）：约813欧元。

第三方费用（bijvoorbeeld stedenbouwkundige inlichtingen）：约304欧元。

文件登记费（recht op geschrift）：固定100欧元。

增值税。

如果你使用贷款，公证贷款合同（notariële kredietakte）也有额外费用。例如，贷款20万欧元，大约需要支付5,000欧元，其中包括：

贷款登记税（抵押登记贷款金额的 1% ）。

抵押登记费（hypotheekkosten），约930欧元。

公证人费用（703欧元）。

行政费用（596欧元）。

文件登记费（100欧元）。

增值税。

1.1.3

美化和翻新预算

房子只需要刷一层漆，还是要彻底翻新？评估一个准确的美化或翻新预算至关重要。在佛兰德斯地区，对于高能耗房屋存在强制性翻新要求，比如，能源标签为E 或 F的房屋和公寓，必须在6 年内至少升级到标签D。

1.2.1

您能收取多少租金？

租金的高低取决于多个因素：房产位于城市还是乡村？周围是否有商店、学校、公共交通？房屋状况如何？在比利时弗兰德斯地区，您可以通过弗兰德斯政府的“Huurschatter.be”平台查询当地的合理租金价格。

房屋租金通常会在租赁合同中明确规定。如果房客将房屋作为主要居所，租金每年可以进行指数调整，但其他变更并非随意而为。这一规定在《佛兰德斯住房租赁法令》（Vlaams Woninghuurdecreet）中有明确说明。

1.2.2

每年租金指数调整

为了跟上通货膨胀，租金每年可以按指数调整，但若合同中明确排除此项，则无法执行。调整时间通常是租赁合同生效日的周年纪念日。

注意：生效日期不一定等于签署日期。比如，合同签署于2024 年 8月 16 日，但生效日为2024 年 10月 1 日，那么最早可以在2025 年 10月 1 日进行首次调整。

指数调整必须书面通知租户，即使合同中写了“自动调整”也不例外。调整基于健康指数计算，该指数不考虑燃油、酒精和烟草价格波动。公式如下：

基础租金× 新指数/ 初始指数

基础租金指合同中规定的净租金，不含额外费用。新指数是租赁生效月份前一个月的健康指数，而初始指数则是生效月份前一个月的指数值（适用于2019 年后的合同）。您可以通过比利时统计局（Statbel）的租金模拟器计算具体调整金额。

注意：调整后的租金不能超过指数计算结果，但可以适当收低。

如果房屋隔热性能差，还需特别留意！根据佛兰德斯住房部长Melissa Depraetere（Vooruit）的政策，从2028 年起，能源标签为E 或 F的房产将被禁止调整租金。到了2030 年，这类房产甚至无法继续出租！

租金调整

在合同期内，租金通常保持不变，只有年度指数调整可以改变租金。即便合同续签，也需维持原租金。但在以下特殊情况下，可以申请调整租金：

租金价值上涨

每三年租期结束时，可以申请根据房屋租金价值进行调整。申请需在三年期结束前的 6 至 9 个月内提交。如果房东与房客无法达成一致，可以向治安法官提交申请。在以下两种情况下，法官可能批准涨租：

房东对房屋进行了改造，使租金价值提升至少 10%（但强制性维修不算在内）。

由于客观新情况（如社区升级、新交通线路或购物中心开业），租金价值上涨至少 20%。

节能改造

如果房东投资于节能措施，可以随时申请调整租金。若双方无法协商一致，法官将裁定是否涨租。只要改造后房屋的正常租金价值，比申请时的现行租金至少高 10%，法官通常会批准涨租。

空置风险

空置期是影响租金回报的最大威胁！没有房客入住，就没有租金收入。因此，精准投资至关重要。房地产专家Vandenhende 表示：

“选择合适的房产、位置和目标租户，问自己：谁会租这套房？谁能负担得起？”

1.3.1

1每年费用

房东不仅有租金收入，还有一系列年度开支，最常见的是维护和修缮费用，房屋越老，维修需求越多。此外，还有保险、税费、中介佣金、物业管理费等。

Vandenhende 建议：

新房：每年租金的 12%～14%

二手房：每年租金的 18%～20%

以下是几项主要费用：

保险

在佛兰德斯地区，房东必须购买火险。此外，租金担保保险也很实用！

火险：保障火灾和水灾损失。如果选择“放弃追索权”的火险，租客无需单独买保险。例如，如果租客炸薯条导致房屋失火，保险公司仍会赔偿。通常房东和租客平摊保费。

租金担保险：若租客拖欠租金，保险公司会赔偿。部分保险甚至涵盖租客恶意破坏的修复费用。

请注意，通常会附带一些条件。例如，保险公司可能要求租金不得超过租户收入的某个特定比例，此外，“高风险租赁”——比如出租单个房间——可能会被排除在外。

1.3.2

不动产税

房地产所有者每年必须缴纳不动产税，也被称为“地税”。这是基于经指数调整的地籍收入（kadastraal inkomen, ki）计算的地区税。在弗拉芒大区，不动产税包含三部分：

基础税率：3.97%（弗拉芒大区）。

附加税：省级和市级的附加税。

尽管不动产税有很多减免政策，但投资房产的减免选项通常比自住房更少：

社会住房：如果通过官方认可的住房机构出租房屋，适用的税率不是通常的 3.97%，而是 2.40%。要享受这一优惠，必须在纳税年度的 3 月 31 日前  提交申报。

节能减排：对于重大节能翻新（ingrijpende energetische renovatie, IER）或（部分）重建的房产，税收减免政策适用。

如果申请环境许可证后，重建房产的E 指数（E-peil）≤E20，前5 年仅需缴纳 一半不动产税。

若E 指数 ≤E10，或重大节能翻新后的E指数 ≤E60，则 5年内完全免税。