韩国新建公寓滞销严重，背后缘由令人唏嘘

“房价又不会涨，谁会去买那些滞销的公寓呢？”

韩国未售出住宅超7万套，恶性未售出住宅突破2万套

“放松DSR也没用……需要更根本的解决方案”

“就算放宽贷款，谁能买得起那些滞销的公寓呢？买的时候没优惠，卖的时候也没好处，房价能不能涨还不好说。”（一位对房地产投资颇感兴趣的50多岁实际需求者表示）

韩国未售出住宅正迅速堆积，其中，竣工后仍未售出的住宅，即所谓“恶性未售出”，已占未售出住宅总量的三分之一左右。韩国政府和执政党为消化未售出房源，提出了放宽金融监管的建议，但很多人认为这一措施效果有限。

韩国国土交通部10日发布的《2024年12月住宅统计》显示，截至去年底，全国未售出住宅达7万173套。未售出房源曾在去年6月增加至7万4037套，7月减少至7万1822套后，连续5个月减少。然而，仅去年12月一个月，未售出房源就激增了5027套。首都圈未售出住宅为1万6997套，较前一个月增加2503套（17%），地方为5万3176套，增加2524套（5%）。

问题在于竣工后的恶性未售出住宅。截至去年12月，竣工后未售出住宅达2万1480套，较前一个月增加2836套（15.2%）。恶性未售出住宅超过2万套，是自2014年7月（2万312套）以来，时隔10年5个月首次出现。自2023年8月起，这一数字已连续17个月增加。

随着恶性未售出住宅的迅速堆积，韩国执政党国民力量党要求政府暂时放宽非首都圈未售出住宅购房贷款中的总债务本息偿还比率（DSR）限制。

DSR是根据贷款者的收入和本息偿还能力来决定贷款限额的监管措施，直白地说就是决定贷款总量的监管措施。对此，韩国金融委员会表示将“慎重考虑”，持中立立场。

专家们解释称，即使暂时放宽限制贷款总量的DSR，也难以对地方未售出住宅的消化起到决定性作用。

新韩投资证券资产咨询部首席分析师杨智英表示：“放宽贷款监管当然会在一定程度上有所帮助，但购买地方房产时必须有吸引力，而地方的情况并非如此。”

NH农协银行房地产首席委员金孝善指出：“放宽限制贷款总量的DSR不会有太大帮助。目前DSR标准的适用情况是，首都圈较为严格，地方相对宽松，而地方的房价低于首都圈，因此与DSR无关，本就可以购房。”

有人建议，为了消化未售出住宅，还需要对购房者提供税收优惠。据房地产研究机构房地产R114称，过去李明博、朴槿惠政府时期，购买9亿韩元以下的未售出住宅，曾免征5年转让所得税，并实施了放宽预售权转让限制等政策。

房地产R114首席研究员尹智海表示：“当时推出未售出住宅消化对策后，随着经济好转，政策效果最大化，未售出住宅得到了极大消化。虽然立即推出政策不会立即见效，但如果今后经济好转，政策将产生协同效应。”

也有人提出，应恢复对法人的优惠。过去房地产市场中，拥有法人的多位投资者结伴包租巴士前往地方购买房产，所谓的“远征投资”虽然扰乱了住房市场，但在一定程度上对消化未售出住宅起到了积极作用。

城市与经济代表宋承贤表示：“目前法人缴纳的取得税重税税率为12%，房地产市场大鳄进入的门槛太高。投资者们的‘远征投资’如今几乎已经销声匿迹。”

金孝善首席委员也表示：“过去民间租赁业者也曾整栋购买公寓，但最近由于没有吸引力，因此没有做出太大贡献。如果对租赁业者提供运营税收优惠等，将有助于消化地方未售出住宅。”

同时，也有人提出需要解决更根本的问题。

宋承贤代表强调：“地方房地产市场受当地经济的影响更大，而非政策或利率。为了消化地方未售出住宅，需要更多思考‘如何激活地区经济’。”

杨智英首席也表示：“过去看看创新城市等，企业迁入时，对住房的购买需求大幅增加。而与此同时，未售出住宅增加的原因是短期内供应激增，因此地方政府需要有选择地发放建筑许可，进行适当调节。”