风林绿洲：朝阳学区房，比海淀差哪儿了？

朝阳的学区房怎么选？这话题过于宏大，光是头部校划片的社区就至少有200个。

今天就筛一批核心学区的房子，说点压箱底的选筹思路。废话少说，直接上干货。

先说风头正盛的“白家庄小学+八十中”组合，因为八十中高中部的孩子今年很争气，硬是把学区考上去了，所以最近咨询买附近房子的人很多。

但这事还真不太好推荐，因为其划片的房况确实太一般了。

富力爱丁堡是少数没有明显硬伤的次新，属于三里屯改善类的标杆。但即便如此，户型还是有问题。像101平西北向一居、153平的纯南向两居，实用性都差点意思，这种房子就很挑客群。此外，富力一共只有2栋楼，其存在感相对较低。

圣世一品也类似，硬件品质和物业都不差，但户型设计同样浪费，且这种塔楼小区免不了出现各种朝向差的户型。同时要注意，这小区是中学对应八十中，小学划片多校划片，未必就能上白小。

其他房子普遍有硬伤，比如泰悦豪庭这种类似公寓的独栋盘，甚至都没有园区环境，从来不是买房的主流选项，一般不考虑。

剩下的是各种老旧小了，比如中纺里、核桃园北里、白家庄西里这些，占坑房的起步门槛在350万以上。其中有部分小区是经过旧改了，卖相能好点，价格也就高了。

朝阳外国语作为朝阳top3级学区划片，伴随着今年入学无调剂，房子的热度也就还可以。

从高价位说起，风林绿洲是我们一直紧盯着的小区。在以老公房为主的朝外划片，这类改善商品房自带了不可替代性，主力户型是160平起步的大三居，居住圈层很纯粹，所以在前几年市场上行期，这小区的涨幅远超大盘。

如果对房龄新有执念，可以直接看博世祥园。这是2011年的次新小区，比起风林绿洲，这小区面积段略小点，在售房源不多，大几百万就能拿下两居，虽然每平10万也不低，但这类房子在朝外周边也算是稀缺品。

买刚需就看慧忠里，这是建于90年的高流通公房，也是朝阳学区房的风向标。慧忠里这些年做过老旧小区改造，其中D区显新一点，但物业管理也就和多数老旧小一样，就别有太高要求了。

至于很多人追捧的卧龙小区，其实硬件上没比慧忠里强多少，反而170平以上的大户型有点错配，所以价格卖不上去。

再看陈经纶帝景分校的划片，只有珠江帝景这个03年后的大盘，里面分了BCDE四个院落。整体看，B区园林环境好，C区房龄新。

小区统一的特点是物业管理拉跨，部分房屋有漏水等质量情况，网上是大片的吐槽声。不过从去年开始，外墙和车库就在做整改了。不管骂的多厉害，珠江帝景总归是公认的改善盘。

更重要的是，陈经纶帝景分校属于朝阳南部的门面，区域内就没有其他能打的学校。换句话说，珠江帝景就是南片唯一的学区房。要这么看，竞争力还是很强的。

再看隔壁的风度柏林、东方雅苑，也有多校划片到陈经纶帝景的机会，但有不小概率上到其他学校，就别特地为了上学买这些房子了。

陈经纶中学分校特点是鸡娃能力很强，这几年已经考成了朝阳的九年一贯制的大热校，划片小区也是有明显分层。

豪宅可以看东湖湾，这是朝阳兼顾上学和纯改善的极少数热盘。有人会介意说东湖湾比远洋万和、保利中央公园这些竞品的房龄老，但反过来说，其他这些豪宅可都没有陈分的学区。

上京新航线一直被看作改善的学区标杆，但从我们踩盘的观察看，上京新航线楼道内部的硬件老化严重，其中大量户型进深长且有遮挡。亮点是用了万科物业，园林环境也还说的过去，但真实体验并没有网传的好。

澳洲康都反而超出预期，作为划片次新盘的守门员，品质和上京新航线真没什么代差，每平却还低了1万。缺点是部分房子临五环，小区空调供暖，接受度隐忍而已。大家可以关注澳洲康都90平以内的小两居，同等价位下，在朝阳很难找到可对标的次新学区房。

陈经纶中学分校所在区域是望京，这轮下调幅度在全北京都算很高。考虑到望京在就业、居住以及教育上没有明显短板，在牛市时也通常是率先反弹的板块。

加上陈分已加入八十中教育集团，叠加了直升和“2+4”的利好，划片的学区房肯定是未来可期的。

最后说陈经纶嘉铭，划片范围不算小，西校区对应安慧北里的安园、逸园、雅园、秀园以及亚奥观典，东校区对应像嘉铭桐城、凯旋城、紫薇天悦、欧陆经典这些准次新小区，东校区的口碑历来是要更好。

如果预算起码到600万以上，就建议看东校区划片了，这些小区各有利弊，伴随着物业管理差、居住人群杂、临街等问题，即使嘉铭桐城D区、紫薇天悦这种标杆小区也够不上豪宅标准，但总归是宜居且能上学的好房子。

同时我之前也说了，从入学结果看，陈经纶嘉铭至少连续两年被调到多校区甚至是真多校了，加上京楼仍未回暖，嘉铭的划片就还有向下的空间，建议家长们可以观望一下再考虑。

除此以外，太阳宫和芍药居的人朝系划片也有大量总价从300到4000万的房源选项，回头单出一篇细聊。

最后多说几句，有些外区家长会说朝阳没有学区房，这事要看站在什么角度了。

如果孩子属于耐鸡型，以后的定位是清北或重点985级别，又可以降低家庭居住标准，那么海淀和西城的学区房是比朝阳合适。

但很多人是要考虑上班通勤的，毕竟朝阳也有大量产业办公区，学区房溢价没那么高，且同价位能买到更大更新的房子，这是朝阳独有的优势。

退一步讲，朝阳区并不缺好教育。把北京中学、八十中这类头部高中单拎出来，也是海淀前10或者西城前5的水平，差在哪儿了？